Introducción: El Secreto de Presupuestos Rentables
AIU es una de las partes más importantes de un presupuesto profesional en construcción. Sin embargo, muchos constructores la ignoran o la calculan incorrectamente, lo que resulta en proyectos no rentables. En esta guía, explicamos qué es AIU y cómo usarlo correctamente.
📋 En este artículo:
- Introducción: El Secreto de Presupuestos Rentables
- ¿Qué Significa AIU?
- La Fórmula de AIU
- A: Administración (8-12%)
- I: Imprevistos (5-10%)
- U: Utilidad (10-15%)
- Ejemplo Completo: Cálculo de AIU
- ¿Quién Usa AIU?
- Errores Comunes en AIU
- Recomendación: AIU por Tipo de Proyecto
- Preguntas Frecuentes sobre AIU
- Conclusión: AIU = Rentabilidad
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A
Administración
Gastos indirectos del proyecto: gerencia, oficina temporal, vigilancia, seguros, permisos, licencias.
I
Imprevistos
Contingencia para cambios inesperados: cambios de diseño, condiciones del terreno, ajustes durante construcción.
U
Utilidad
Ganancia del constructor. Lo que queda después de pagar todos los costos. Tu merecida remuneración.
La Fórmula de AIU
O dicho de otra forma:
- Costo directo (materiales + mano de obra): $100.000.000
- Administración (10%): $10.000.000
- Imprevistos (5%): $5.000.000
- Utilidad (12%): $12.000.000
- Presupuesto Final: $127.000.000
A: Administración (8-12%)
¿Qué incluye Administración?
La administración cubre todos los gastos indirectos necesarios para ejecutar el proyecto:
I: Imprevistos (5-10%)
¿Para Qué Sirve Imprevistos?
En construcción, SIEMPRE hay cambios. Los imprevistos cubren:
- Cambios en el diseño: El cliente se arrepiente y quiere modificaciones
- Condiciones del terreno: Encuentras roca cuando esperabas tierra suave
- Materiales no disponibles: El proveedor cambia precio o entrega tarde
- Inconvenientes climáticos: Lluvia causa retrasos no previstos
- Cambios en normativa: La municipalidad pide requisitos adicionales
- Errores en ejecución: Hay que deshacer y rehacer ciertos trabajos
- Variaciones de precios: Inflación o cambios en el mercado
¿Cuánto porcentaje de Imprevistos?
U: Utilidad (10-15%)
¿Por Qué Necesitas Utilidad?
La utilidad es tu ganancia como constructor. Es el dinero que te queda después de pagar todos los costos directos (materiales, mano de obra) e indirectos (administración, contingencias).
- El riesgo del negocio
- Tu capital invertido
- Tu tiempo y experiencia
- Reinversión en equipos y tecnología
- Impuestos y obligaciones fiscales
¿Cuánta Utilidad es Realista?
💡 Tip profesional: PresuCosto calcula AIU automáticamente según complejidad del proyecto. Tú defines porcentajes o usas recomendaciones por defecto.
Ejemplo Completo: Cálculo de AIU
🏠 Proyecto: Casa de 200 m² en Bogotá
- Materiales: $150.000.000
- Mano de obra: $100.000.000
- Equipos y herramientas: $20.000.000
- Subtotal Costo Directo: $270.000.000
- $270.000.000 × 10% = $27.000.000
- $270.000.000 × 7% = $18.900.000
- $270.000.000 × 12% = $32.400.000
- Costo Directo: $270.000.000
- Administración: $27.000.000
- Imprevistos: $18.900.000
- Utilidad: $32.400.000
- TOTAL: $348.300.000
✓ Costo por m²: $1.741.500
¿Quién Usa AIU?
| Tipo de Construcción | A | I | U | Total AIU |
|---|---|---|---|---|
| Casa Pequeña | 10% | 7% | 12% | 29% |
| Casa Grande | 12% | 8% | 14% | 34% |
| Bloque Apartamentos | 10% | 8% | 12% | 30% |
| Centro Comercial | 8% | 5% | 10% | 23% |
| Obra Civil (puentes, vías) | 8% | 10% | 8% | 26% |
| Remodelación | 12% | 10% | 15% | 37% |
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Errores Comunes en AIU
Resultado: Proyecto no rentable, pérdidas
Resultado: Administración insuficiente, problemas de caja
Resultado: AIU inadecuado para el tipo de proyecto
Resultado: Utilidad muy baja, proyecto no sostenible
Recomendación: AIU por Tipo de Proyecto
- Bajo riesgo (contrata pública): 25-28% AIU (8% A + 5% I + 12% U)
- Riesgo medio (cliente privado estable): 28-32% AIU (10% A + 7% I + 12% U)
- Alto riesgo (cliente nuevo o complejo): 32-38% AIU (12% A + 10% I + 14% U)
- Muy alto riesgo (obra civil, terreno inestable): 35-45% AIU (10% A + 15% I + 15% U)
Preguntas Frecuentes sobre AIU
💬 ¿Qué significa AIU en presupuestos de construcción?
AIU es el acrónimo de Administración, Imprevistos y Utilidad. Es un porcentaje que se agrega al costo directo de un proyecto (materiales + mano de obra + equipos) para cubrir los gastos indirectos del proyecto.
La Administración (A) cubre costos como gerencia, oficina temporal, seguros y permisos. Los Imprevistos (I) son una contingencia para cambios no previstos durante la construcción. La Utilidad (U) es la ganancia legítima del constructor.
En Colombia, el AIU típico oscila entre 25-35% del costo directo, dependiendo del tipo y complejidad del proyecto. Sin AIU, un presupuesto no cubre los costos reales y el proyecto no será rentable.
💬 ¿Cómo se calcula el AIU en un presupuesto de construcción?
El AIU se calcula como un porcentaje sobre el costo directo del proyecto. La fórmula es:
Presupuesto Final = Costo Directo × (1 + A + I + U)
Por ejemplo, si tu costo directo es $100.000.000 y defines A=10%, I=7%, U=12%, entonces: AIU Total = 29%. Presupuesto Final = $100.000.000 × 1.29 = $129.000.000.
Cada componente se calcula sobre la base del costo directo, no se acumulan entre sí. Los porcentajes recomendados varían según el proyecto: proyectos simples pueden usar 25-28% AIU, mientras que proyectos complejos o de alto riesgo pueden requerir 35-40% AIU.
💬 ¿Cuánto porcentaje de AIU debo usar en mi proyecto?
El porcentaje de AIU depende del tipo de proyecto y su nivel de riesgo:
- Bajo riesgo (contratos públicos): 25-28% AIU (8% A + 5% I + 12% U)
- Riesgo medio (clientes privados estables): 28-32% AIU (10% A + 7% I + 12% U)
- Alto riesgo (clientes nuevos/complejos): 32-38% AIU (12% A + 10% I + 14% U)
- Muy alto riesgo (obra civil, terrenos inestables): 35-45% AIU (10% A + 15% I + 15% U)
Consejo importante: Nunca reduzcas el AIU solo para competir en precio. Es mejor perder una licitación que ganar un proyecto no rentable.
💬 ¿Qué incluye el componente de Administración en el AIU?
El componente de Administración (A) cubre todos los gastos indirectos necesarios para ejecutar el proyecto:
- Salario del gerente de proyecto y personal administrativo
- Alquiler de oficina temporal en obra
- Servicios públicos de la oficina
- Seguros del proyecto (responsabilidad civil, todo riesgo)
- Costos de financiamiento bancario
- Licencias y permisos de construcción
- Honorarios de abogados y contadores
- Gastos de transporte administrativo
El porcentaje típico de Administración varía entre 8-12% del costo directo. Proyectos más complejos pueden justificar porcentajes más altos.
💬 ¿Por qué es importante incluir Imprevistos en el presupuesto?
Los Imprevistos son una reserva financiera crucial porque en construcción siempre surgen situaciones no previstas:
- Cambios de diseño solicitados por el cliente
- Condiciones del terreno diferentes a las esperadas
- Variaciones en precios de materiales
- Daños por clima (lluvias, vendavales)
- Errores de cálculo en cantidades
- Necesidad de refuerzos estructurales no previstos
El porcentaje recomendado va de 5-15% según la complejidad del proyecto. Proyectos simples pueden usar 5%, mientras que remodelaciones requieren 10-15%. Sin esta reserva, cualquier imprevisto saldrá de tu utilidad o generará pérdidas.
Conclusión: AIU = Rentabilidad
AIU no es un extra o una comisión. Es la estructura que garantiza que tu proyecto sea rentable y sostenible. Ignorar AIU o reducirlo para competir es un error que muchos constructores cometen y luego se arrepienten.
Recuerda: Un presupuesto sin AIU adecuado es un presupuesto perdedor desde el principio. PresuCosto incluye cálculo automático de AIU basado en el tipo de proyecto, para que nunca olvides esta parte crucial.
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